DSR이란?
DSR은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 약자로 총 금융부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율을 뜻한다. 즉, DSR 규제란 대출자의 연소득에 대비하여 1년간 원리금으로 내는 돈이 얼마인지를 따져 대출금액을 제한하는 규제이다. 예를 들어 1년에 1억원을 버는 사람이 당해 전체 대출에 대한 원금과 이자로 4000만원을 내고 있다면 DSR은 40%인 것이다. 대출자의 모든 대출 원금 및 이자 상환액이 얼마나 부담이 되는지를 측정하는 지표이며, 수치가 낮을수록 상환 능력이 높다고 볼 수 있다.
DSR규제 현황 및 4.29 차주단위 규제 발표
현재 금융감독원은 시중은행에 은행 별로 DSR을 40%로 유지하도록 권고하고 있다. 은행 전체 고객들의 평균치로 계산하기 때문에 고객에 따라서는 DSR이 40%가 넘는 대출자도 있다. 일부 고소득자에 대해서는 개인별로 DSR을 적용하기도 한다. 하지만 최근 들어 금융위원회는 DSR 규제를 완전히 개인별로 적용하려는 시도를 하고 있다. 금융위는 지난달 29일 34차 비상경제중앙대책본부회의에서 ‘가계부채 관리 선진화 방안’에 따라 2023년 7월부터 DSR 규제를 차주 단위로 적용한다고 발표하였다. 앞으로는 개인별로 1인당 DSR 40%를 일괄 적용하여 개인의 대출 한도를 축소시킨다는 것이다. 이는 지난해 8%까지 치솟은 가계대출 증가세를 낮추고, 최근 유행하는 빛내서 투자하는 행위를 어느 정도 차단하기 위한 조치이다. 또한 고액의 신용대출 한도를 줄여 부동산 시장의 수요를 억제하려는 목적도 존재한다.
하지만 여기에는 단점도 존재한다. 일반적으로 주택담보대출을 받을 때는 대부분 대출한도를 꽉 채워서 받는 경우가 많은데, DSR 규제를 강화하면 추가 대출이 어렵게 된다. 급하게 자금이 필요한 경우 대출을 받지 못하게 되는 것이다. 또한 저소득자의 경우 더욱 대출이 힘들어질 것이다. 부동산 시장과 가계부채를 안정시키기 위한 조치이지만, 코로나19로 인해 경제가 침체되고 있는 상황에서 돈의 흐름이 더욱 약해지고 불경기가 심해지지 부작용이 생기지 않을까 하는 걱정도 든다.
LTV·DTI
주택담보대출의 대출금액을 제한하는 규제에는 DSR이외에도 대표적으로 LTV와 DTI가 있다. LTV는 주택담보인정비율(Loan to Value)의 약자로 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 의미한다. 즉, 주택의 시세에 대비하여 대출 가능한 한도 금액을 나타내는 것이다. DTI는 총부채상환비율(Debt To Income)의 약자로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 비율이다. 연간 소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 뜻한다. DTI와 DSR 연소득 대비 대출 가능한 한도를 계산하는데 쓰이는 지표로서, 주택담보대출 시 차주의 상환능력을 판단하고 규제하는 용도로 사용된다.
그렇다면 DTI와 DSR의 차이는 무엇일까? DTI는 해당 대출 건 이외의 대출은 이자 상환액만을 고려하는 반면, DSR은 기존 대출의 이자는 물론 원금까지 포함하여 계산한다. 따라서 DTI보다 DSR가 더 엄격하다고 볼 수 있으며, DSR 규제에서는 금융부채가 더욱 크게 반영되기 때문에 DTI 규제보다 대출 한도가 줄어든다.