레버리지 효과란?
레버리지 효과(leverage effect)란 타인이나 금융기관으로부터 차입한 자본을 이용하여 자기자본이익률을 높이는 것을 말한다. 빌린 돈을 지렛대(lever) 삼아 이익을 창출한다는 의미에서 지렛대 효과라고도 한다. 지렛대를 사용하면 작은 힘으로 무거운 무게를 들 수 있는데, 차입한 자본이 지렛대가 되고 그 힘이 나의 자본과 합쳐져서 높은 수익을 낼 수 있다는 의미이다. 즉, 자신의 자본을 최소화하고 타인의 자본을 빌려 수익률을 극대화하는 것이다.
예를 들어 A와 B가 동일하게 1년동안 10억원을 투자하여 2억원의 순이익을 얻었다. A는 대출 없이 자신의 돈 10억원을 투자하였으며, B는 은행에서 대출받은 5억원과 자신의 돈 5억원을 합쳐 투자하였다. A와 B 모두 총자본이익률은 20%로 동일하다. 하지만 자기자본이익률을 비교했을 때 A는 20%(2/10)이지만, B는 40%(2/5)이다. 이자율 5%를 계산하더라도 35%(2-(5*0.05)/5)로 자기자본이익률이 A보다 높은 것을 알 수 있다.
이처럼 적은 자본으로 많은 수익을 낼 수 있는 것이 투자에 있어서 레버리지의 매력이다.
레버리지 위험성
레버리지 효과의 전제조건은 투자로 인해 발생하는 수익률이 차입금의 이자율보다 높아야 한다. 이를 정(正)의 지렛대 효과라고 한다. 하지만 수익률이 차입금의 이자율보다 낮은 경우 금리 부담이 커지게 된다. 수익률이 마이너스가 되는 경우 즉 손실이 났을 때는 레버리지가 오히려 더 큰 손해를 야기하게 된다. 이를 부(負)의 지렛대 효과라고 한다.
레버리지 비율이 높을수록 높은 이익을 얻을 수도 있지만, 반대로 위험도 그만큼 증가한다. 여기서 레버리지 비율은 부채 대 자기자본 비율을 말한다. 투자에 있어 지나치게 높은 레버리지 비율은 과도한 부채부담을 의미하고, 이는 원리금 상환부담의 증가와 연결된다. 이러한 경우 단순히 나의 돈을 잃고 끝나는 것을 넘어 채무불이행 등의 위험으로 이어질 수 있다.
부동산 투자에서의 레버리지 효과
우리나라는 주식이나 금융상품에 대한 투자비중보다 부동산 투자비중이 높은 모습을 보인다. 그 이유로는 ‘높은 수익률’ 또는 ‘안정성’ 등이 있을 것이다. 하지만 필자는 위에서 언급한 ‘레버리지’가 부동산 투자의 최대 장점이라고 생각한다. 부동산 투자에서의 레버리지 효과를 활용하는 대표적인 방법은 은행으로부터 대출을 받아 부동산을 구매하는 것이다.
돈이 돈을 번다는 이야기를 한번쯤은 들어봤을 것이다. A와 B라는 아파트가 있다. A아파트는 1억원이고 B아파트는 10억원이다. 시세차익으로 두 아파트에서 동일하게 1억원의 수익을 얻기 위해서는 A아파트는 가격 상승률이 100%여야 하지만, B아파트는 가격 상승률이 10%면 가능하다. B아파트를 소유한 사람이 A아파트를 소유한 사람보다 돈을 많이 벌 수 있는 확률이 더 높다. 사실 너무 당연한 이야기이다. 여기서 중요한 것은 우리가 10억원의 자본이 없더라도 레버리지 효과를 이용하여 B아파트에 투자하고, 그만큼의 이익을 얻을 수 있다는 것이다.
부동산 투자에 빠질 수 없는 단어가 바로 갭투자이다. 갭투자란 간단하게 매매가와 전세가의 차이(gap)를 이용한 투자이다. 위에서 언급한 10억짜리 B아파트의 전세가가 8억이다. 그럼 B아파트를 사는데 내 자본은 2억원만 있으면 된다. B아파트가 나중에 11억이 된다면 이에 따른 자기자본이익률은 무려 50%이다. 이 또한 레버리지 효과라고 할 수 있다. 또한 시세차익 이외에도 임대수익을 얻을 수도 있다. 은행 대출만이 아니라 타인의 자본을 이용하여 내 자본금에 비해 큰 수익을 얻을 수 있는 것이다.
하지만 역시나 부동산투자에서도 레버리지의 위험성은 존재한다. 단편적으로 집값이 하락하는 경우 개인에게도 비극이지만 부채를 이용하여 부동산을 구매한 사람들은 신용불량자가 될 것이다. 은행 또한 원리금을 상환받지 못해 수익이 악화되고 금융 위기도 피할 수 없게 된다. 정부는 이를 방지하고자 지난 글에서 언급하였던 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등을 이용하여 과도한 레버리지 효과를 제한한다.
결론
레버리지 효과는 양날의 검을 가지고 있다. 필자는 아직까지는 부동산 투자가 우리나라에서 레버리지 효과를 이용하여 안정성과 고수익 모두 잡을 수 있는 투자종목이라고 생각한다. 물론 부동산 투자에 있어서 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 각종 세금과 차입금에 대한 이자율, 위험부담 등을 함께 고려해야 한다. 물론 레버리지 효과로 수익을 얻기 위해서는 레버리지의 위험성 또한 반드시 이해해야 한다. 하지만 이러한 모든 위험성을 사전에 숙지하고 투자에 임한다면 레버리지 효과는 자산을 키우는 데 있어서 큰 도움이 될 것이다. 투자에 있어서 부채를 무조건적으로 부정적인 시선으로 바라볼 필요는 없다는 점을 주장하며 글을 마무리한다.
Reference
이권복(2019). 토익 공부보다 돈 공부. 서울: 한스미디어.
Zvi Bodie, Alex Kane & Alan J. Marcus(2020). Essentials of Investments (11th ed.). (남상구, 최승두 공역). 서울: 지필미디어.